Häufige Fragen zur Haus­verwaltung

Jederzeit. Einen besonderen Grund verlangt das Gesetz dafür nicht. Der Vertrag mit dem bisherigen Verwalter endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).

Die Abberufung beschließt die Versammlung. Sie muss dafür in der Einladung als Punkt der Tagesordnung genannt sein. Ohne Versammlung geht es nur, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 2 und 3 WEG). Sinnvoll ist es, im selben Termin den neuen Verwalter zu bestellen, damit die Gemeinschaft keinen Tag ohne Verwalter ist.

Das hängt vor allem vom Termin der Versammlung ab, in der die Gemeinschaft beschließt. Die Einladung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG). Davor liegen Unterlagen, Ortstermin, Angebot und Beschlussvorlage.

Eine pauschale Gesamtdauer nennen wir nicht. Wir sagen Ihnen aber zu, wie schnell wir unsere Schritte erledigen: Auf Ihre Anfrage antworten wir innerhalb von 24 Stunden an Werktagen, Ihr Angebot erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden nach Eingang Ihrer Unterlagen. Den Zeitplan rechnen wir mit Ihnen vom Versammlungstermin aus rückwärts.

Die Pflicht zur Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des Folgejahres. Endet das Amt des bisherigen Verwalters zum 31. Dezember, stellt der neue Verwalter die Abrechnung für das abgelaufene Jahr auf; der bisherige schuldet nur eine vollständige Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben. War der bisherige Verwalter am 1. Januar noch im Amt, kann er aus seinem Vertrag weiter verpflichtet sein; der neue Verwalter muss offene Vorjahre aber ebenfalls aufstellen (BGH, Urteil vom 26.09.2025, V ZR 206/24). Eine andere Aufteilung braucht eine ausdrückliche Regelung im Verwaltervertrag.

Übernehmen wir die Abrechnung für einen Zeitraum, in dem noch der bisherige Verwalter zuständig war, ist das eine besondere Leistung. Sie steht dann vorab in unserem Angebot, damit die Gemeinschaft weiß, was auf sie zukommt.

Für eine Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die letzte Jahresabrechnung, den aktuellen Wirtschaftsplan, also die Planung von Hausgeld und Ausgaben, und die Zahl der Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätze. Bei einem Wechsel kommen der bestehende Verwaltervertrag und die Beschluss-Sammlung dazu.

Für ein Mietshaus genügen zunächst Zahl und Art der Einheiten, die Heizungsart und die letzte Betriebskostenabrechnung. Namen von Mietern brauchen wir für das Angebot nicht. Fehlt etwas, fangen wir trotzdem an: Im Erstgespräch klären wir, was wirklich nötig ist.

Solange der Verwalter im Amt ist, lädt er ein. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen.

Gibt es weder Beirat noch ermächtigten Eigentümer, holen Sie früh anwaltlichen Rat ein. Bis ein neuer Verwalter bestellt ist, vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG).

Fehlt beim Wechsel noch eine Jahresabrechnung, fordern wir beim bisherigen Verwalter die nötigen Unterlagen schriftlich an, etwa Kontoauszüge, Belege, Verträge und die Beschluss-Sammlung.

Übernehmen wir die Abrechnung für einen Zeitraum des bisherigen Verwalters, ist das bei uns eine Sonderleistung nach Stundensatz. Sie steht vorab in unserem Angebot, damit die Gemeinschaft weiß, was auf sie zukommt. Halten Sie im Beschluss und im Übergabeprotokoll fest, welche Abrechnungen noch offen sind.

Ja, sobald ein Eigentümer es verlangt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn alle drei Bedingungen zutreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist selbst Verwalter, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).

Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat oder wegen bestimmter Abschlüsse von der Prüfung befreit ist (§ 26a WEG).

Ja. Wir übernehmen Eigentümergemeinschaften schon ab zwei Einheiten. Kleine Gemeinschaften haben dieselben Pflichten wie große: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, eine angemessene Erhaltungsrücklage und mindestens eine Versammlung im Jahr. Der Aufwand ist kleiner, aber er verschwindet nicht.

Wie wir kleine Häuser verwalten, beschreiben wir auf der Seite zur kleinen WEG.

Ja, beides, sobald Ihre Gemeinschaft den nötigen Beschluss gefasst hat. Für eine hybride Versammlung genügt ein Beschluss, dass Eigentümer auch ohne Anwesenheit vor Ort teilnehmen und ihre Rechte elektronisch ausüben können (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine rein virtuelle Versammlung ohne Versammlungsort braucht einen Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen, gilt für längstens drei Jahre und muss bei Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein (§ 23 Abs. 1a WEG).

Beschließt die Gemeinschaft die virtuelle Versammlung vor dem 01.01.2028, ist bis einschließlich 2028 zusätzlich mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Eigentümer nicht einstimmig darauf verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG).

Die Beschlussvorlage dafür bereiten wir vor.

Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keine Mindesthöhe (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Erneuerungen anspart. Was angemessen ist, hängt von Alter, Zustand und Technik des Hauses ab.

In einer bundesweiten Befragung von 302 Verwaltungen im April 2025 hielten 88,9 % die Rücklagen ihrer Gemeinschaften für nicht ausreichend, um eine umfassende energetische Sanierung aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Verlässlicher als jede Faustregel ist ein Erhaltungsplan: Er zeigt, welches Bauteil wann fällig wird und was es voraussichtlich kostet.

Hausgeld und Erhaltungsrücklage sind Geld der Gemeinschaft. Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag jedes Eigentümers zu den laufenden Kosten und zur Rücklage. Bei uns liegt beides auf Konten, die auf den Namen der Gemeinschaft laufen, nicht auf einem Konto der Verwaltung. Wer darüber verfügen darf, legen wir im Verwaltervertrag fest, und den Abgleich mit den Kontoauszügen legen wir in jeder Jahresabrechnung offen.

Stellen Sie diese Frage jedem Verwalter, bevor die Gemeinschaft entscheidet. Die Antwort gehört schriftlich in das Angebot und in den Vertrag.

Höchstens drei Jahre. Diese Grenze gilt für die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum, also typischerweise für den ersten Verwalter eines Neubaus. Jede spätere Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Unabhängig davon kann die Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Für Käufer heißt das: Spätestens nach drei Jahren entscheidet die Gemeinschaft selbst, wer sie weiter verwaltet.

Ob die Gemeinschaft oder ein einzelner Eigentümer zahlt, hängt davon ab, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist und was Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung regeln. Kosten der Gemeinschaft, etwa für das gemeinschaftliche Eigentum, trägt jeder Eigentümer nach seinem Anteil; die Eigentümer können für einzelne Kosten oder Kostenarten per Beschluss eine andere Verteilung festlegen. Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört, steht in der Teilungserklärung, abweichende Kostenregeln oft in der Gemeinschaftsordnung. Wir sehen in diesen Unterlagen nach und weisen die Kosten in der Jahresabrechnung aus. Bei Streit über die Zuordnung empfehlen wir anwaltliche Hilfe.

WEG-Verwaltung: Auftraggeber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verwaltet wird das gemeinschaftliche Eigentum, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und zentrale Heizung, dazu Hausgeld, Rücklage und Versammlung.

Mietverwaltung: Auftraggeber ist der Eigentümer eines Mietshauses. Verwaltet werden Mietverhältnisse, Mieteinnahmen, Betriebskosten und das ganze Gebäude.

Sondereigentumsverwaltung (SEV): Auftraggeber ist ein einzelner Wohnungseigentümer. Verwaltet wird seine vermietete Wohnung, mit einem eigenen Vertrag neben dem Verwalter der Gemeinschaft.

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für das Kalenderjahr 2026 ist das der 31.12.2027. Kommt die Abrechnung später, sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).

Bei vermieteten Eigentumswohnungen kann das eng werden: Das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine feste Frist für die Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Kommt sie spät, bleibt dem Vermieter wenig Zeit für seine eigene Abrechnung.

Ja, als Teil unseres Vermietungsservices: Anzeige, Besichtigungen, Prüfung der Unterlagen der Bewerber und Vorbereitung des Mietvertrags. Die Entscheidung, an wen Sie vermieten, treffen Sie selbst.

Für Mietinteressenten ist unsere Suche kostenlos: Wir handeln im Auftrag des Vermieters (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Für Wohnungen, die wir verwalten, dürfen wir von Mietinteressenten ohnehin kein Entgelt verlangen (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG).

Wir prüfen die Zahlungseingänge jeden Monat. Fehlt eine Zahlung, erinnern wir zuerst freundlich, danach folgt eine Mahnung. Wer vorübergehend in Schwierigkeiten ist, kann nach Rücksprache mit Ihnen eine Ratenzahlung vereinbaren. Bleibt die Zahlung aus, geben wir den Vorgang mit allen Unterlagen an einen Rechtsanwalt und arbeiten ihm zu.

In einer Eigentümergemeinschaft mahnen wir Hausgeldrückstände ebenso. Eine Ratenzahlung vereinbaren wir dort nur auf Grundlage eines Beschlusses oder der Befugnisse, die uns die Gemeinschaft eingeräumt hat. Die Gemeinschaft kann beschließen, dass der säumige Eigentümer die Mahnkosten trägt.

Ja, das ist der Regelfall der Sondereigentumsverwaltung (SEV). Sie schließen mit uns einen eigenen Vertrag für Ihre Wohnung. Wir stimmen uns mit dem Verwalter der Gemeinschaft ab, prüfen dessen Jahresabrechnung und erstellen daraus die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter.

Die monatliche Verbrauchsinformation für Mieter und die Aufteilung der CO2-Kosten gehören nach einem verbreiteten Mustervertrag nicht zu den Grundleistungen der WEG-Verwaltung. Das übernehmen wir für Sie. In der Eigentümerversammlung vertreten wir Sie mit Ihrer Vollmacht, soweit die Gemeinschaftsordnung das zulässt; den Umfang legen wir im Vertrag fest.

Ja, wenn Sie das möchten. Betriebe, denen Sie vertrauen, beauftragen wir weiter, bis zu einer Wertgrenze, die wir im Vertrag festlegen. Voraussetzung ist, dass Angebote und Rechnungen nachvollziehbar sind, denn wir legen sie in der Abrechnung offen. Bei größeren Arbeiten holen wir zusätzlich Vergleichsangebote ein und legen sie Ihnen zur Entscheidung vor. Hört ein Betrieb auf, etwa weil der Inhaber in den Ruhestand geht, schlagen wir Ihnen andere Betriebe vor.

Wer sich kümmert, hängt davon ab, ob Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum betroffen ist. Oft ist das erst klar, wenn die Ursache gefunden ist. Für das Gemeinschaftseigentum handelt der Verwalter der Gemeinschaft; zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, es zum Neuwert zu versichern. In der Sondereigentumsverwaltung melden wir den Schaden für Sie, halten Ihren Mieter auf dem Laufenden und stimmen uns mit dem Verwalter der Gemeinschaft und den Versicherern ab. Wer am Ende für den Schaden haftet, beurteilen wir nicht im Einzelfall. Bei Streit empfehlen wir anwaltliche Hilfe.

Den Alltag vor Ort. Wir übernehmen den Schlüssel, und bei der ersten Begehung halten wir den Zustand des Hauses in einem Fotoprotokoll fest. Ist das Haus vermietet, kümmern wir uns um Mieten, Abrechnungen, Reparaturen und den Kontakt zu den Mietern.

Steht es leer, gehen wir regelmäßig durch, lüften und heizen im Winter und leeren den Briefkasten; diese Leerstandsbetreuung ist eine Sonderleistung. Unterlagen und Berichte erhalten Sie als PDF per E-Mail oder auf Wunsch per Post, bei mehreren Erben jeder denselben.

Ja, auch ein einzelnes vermietetes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung. In beiden Landkreisen sind rund 87 bis 88 % der Wohngebäude Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Wir übernehmen Mieteinzug und Kaution, Betriebs- und Heizkostenabrechnung, Reparaturen und den Kontakt zu Ihren Mietern, wie bei einem größeren Mietshaus. Sie bleiben Eigentümer und entscheiden über alles, was über den laufenden Betrieb hinausgeht. Was die Verwaltung für Ihr Haus kostet, steht in unserem Angebot.

Nach der Übernahme zahlen Ihre Mieter auf ein Konto, das auf Ihren Namen läuft, nicht auf ein Konto der Verwaltung. Ihre Mieter erfahren beim Start schriftlich, wohin die Miete geht. Die Mieten zahlen wir Ihnen monatlich aus.

Jedes Quartal erhalten Sie einen Bericht mit den Mieteingängen, Rückständen und Ausgaben des Zeitraums, die Belege als PDF per E-Mail und auf Wunsch auf Papier. Wie ein solcher Bericht aussieht, zeigt unser Muster-Quartalsbericht.

Gefragt sind vor allem die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, der Vermögensbericht mit der Erhaltungsrücklage, die Niederschriften der Versammlungen und die Beschluss-Sammlung, dazu beschlossene Maßnahmen und Sonderumlagen. Ist die Wohnung vermietet, kommen Mietvertrag, Mietkonto und Kaution dazu, außerdem ein Energieausweis. Ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, steht in Ihrer Teilungserklärung.

Als Sondereigentumsverwalter fordern wir die Unterlagen beim Verwalter der Gemeinschaft an, bereiten Mietvertrag, Mietkonto und Kaution auf und beschaffen den Energieausweis über einen Aussteller. Einen Käufer vermitteln wir nicht.

Für Schwäbisch Hall haben wir keinen Mietspiegel für Wohnraum gefunden, Stand 04.11.2026. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist trotzdem möglich, sie braucht dann eine andere Begründung. Das Gesetz lässt dafür mehrere Begründungsmittel zu. Weil die Anforderungen an Form und Inhalt streng sind, sollte ein Erhöhungsverlangen vor dem Versand geprüft werden.

Zwei Grenzen gelten in Schwäbisch Hall: höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und in drei Jahren um höchstens 20 %. In der Mietverwaltung bereiten wir Mieterhöhungen als Sonderleistung vor; rechtliche Fragen im Einzelfall klärt ein Rechtsanwalt.

Zuerst das Wasser am Haupthahn absperren, wenn das gefahrlos geht, und den Schaden fotografieren. Dann melden Sie den Schaden sofort Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung. Mieter müssen einen Mangel oder eine nötige Schutzmaßnahme unverzüglich anzeigen; wer das unterlässt, muss den daraus entstehenden Schaden ersetzen und verliert unter Umständen das Recht auf Mietminderung. Verwalten wir das Haus, veranlassen wir die Sofortmaßnahmen und melden den Schaden dem Versicherer.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt im Wesentlichen ab dem 29.07.2026 und löst das bisherige Heizungsrecht ab. Die 65-Prozent-Regel entfällt. Eigentümer wählen die Heizung frei: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid oder weiterhin Gas und Öl.

Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt eine Biotreppe: mindestens 10 % biogene Brennstoffe oder Wasserstoff ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. In vermieteten Wohnungen bestehender Gebäude tragen Vermieter und Mieter bei solchen Heizungen die CO2-Kosten und Netzentgelte ab 01.01.2028 je zur Hälfte (§ 5a CO2KostAufG). Vor einem Tausch lohnt der Blick in den Wärmeplan, in Schwäbisch Hall etwa auf die Eignungsgebiete für Wärmenetze.

Ja. Geräte, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden und nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ausnahmen gelten bei technischer Unmöglichkeit, unverhältnismäßigem Aufwand oder unbilliger Härte.

Fehlt die Fernablesbarkeit oder die monatliche Verbrauchsinformation, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten jeweils um 3 % kürzen. Zwischen Wohnungseigentümern und Gemeinschaft gilt dieses Kürzungsrecht nicht (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Kleinere Reparaturen beauftragt der Verwalter im Rahmen der laufenden Erhaltung selbst. Ein verbreiteter Mustervertrag zählt bauliche Maßnahmen bis 5 % des Gesamtwirtschaftsplans für die laufende Erhaltung, mindestens aber bis 3.000 €, zur Grundleistung. Unsere Wertgrenze legen wir im Vertrag fest.

Größere Maßnahmen beschließt die Gemeinschaft. Wir holen Vergleichsangebote ein, bereiten den Beschluss vor und koordinieren die Ausführung als besondere Leistung. Planung und Bauüberwachung übernimmt ein Architekt oder Fachplaner, den die Gemeinschaft beauftragt.

Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen für das Laden von Elektrofahrzeugen und für Steckersolargeräte, oft Balkonkraftwerk genannt, verlangen. Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft (§ 20 Abs. 2 WEG).

So gehen wir vor: Wir nehmen den Antrag des Eigentümers auf, lassen die Technik mit einer Fachfirma oder dem Netzbetreiber prüfen, bereiten die Beschlussvorlage über die Durchführung vor und dokumentieren die Umsetzung. In einem Mietshaus prüfen wir solche Wünsche Ihrer Mieter und bereiten Ihre Entscheidung vor.

Für Schwäbisch Hall und den Umkreis von rund 50 Kilometern. Im Kern sind das der Landkreis Schwäbisch Hall und der Hohenlohekreis mit den Hauptorten Schwäbisch Hall, Crailsheim, Öhringen, Künzelsau und Ilshofen, dazu Orte wie Gaildorf, Vellberg, Michelfeld, Neuenstein, Pfedelbach und Bretzfeld.

Von Schwäbisch Hall aus kommen wir zu Ortsterminen, Begehungen und Übergaben in das ganze Gebiet. Liegt Ihr Haus knapp außerhalb, fragen Sie uns trotzdem.

Auf jede Anfrage antworten wir innerhalb von 24 Stunden an Werktagen. Telefonisch erreichen Sie uns Mo bis Fr 9:00 bis 17:00 Uhr.

Einen Wasserrohrbruch, einen Heizungsausfall im Winter oder einen Sturmschaden melden Sie uns am besten telefonisch zu den Telefonzeiten oder über das Kontaktformular. Bis Hilfe da ist: Wasser am Haupthahn absperren, betroffene Stromkreise abschalten, Schäden fotografieren.

Sie bekommen jeden Bericht und alle Belege als PDF per E-Mail, auf Wunsch zusätzlich auf Papier; die Fristen Ihres Hauses stehen in jedem Bericht. Ein Kundenportal bieten wir nicht an. Für Fragen erreichen Sie eine Person mit Namen, kein Ticketsystem. Wie unsere Berichte und Abrechnungen aussehen, zeigen wir vorab bei den Musterunterlagen.

In einer Eigentümergemeinschaft wird der Verwalter für höchstens fünf Jahre bestellt, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Wird er vorher abberufen, endet sein Vertrag spätestens sechs Monate danach. Erstverträge laufen laut einer bundesweiten Studie überwiegend zwei bis drei Jahre.

Für eine Eigentümergemeinschaft richtet sich die Laufzeit nach dem Wunsch der Gemeinschaft, innerhalb dieses gesetzlichen Rahmens. Für die Miet- und die Sondereigentumsverwaltung gilt bei uns eine erste Laufzeit von 12 Monaten, danach läuft der Vertrag unbefristet mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende.

Nein. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung. Bis zum 31.12.2026 gilt sie im Landkreis Schwäbisch Hall und im Hohenlohekreis nur in Pfedelbach. Für neue Mietverträge in Schwäbisch Hall, Crailsheim, Öhringen oder Künzelsau gilt sie damit nicht.

Für die Jahre ab 2027 hat das Land neue Verordnungen vorbereitet. Am 04.11.2026 lagen sie nur als Entwurf vor, aus der Region wieder nur mit Pfedelbach. Wir fassen diese Antwort neu, sobald die Verordnungen beschlossen sind.

Einen Mietspiegel für Wohnraum haben wir für Schwäbisch Hall nicht gefunden, Stand 04.11.2026. Verpflichtet sind Gemeinden erst ab mehr als 50.000 Einwohnern. Schwäbisch Hall hatte am 31.12.2025 amtlich 42.705 Einwohner.

Eine Mieterhöhung muss dann auf anderem Weg begründet werden. Die Vorbereitung übernehmen wir in der Mietverwaltung als Sonderleistung. In der Region hat Künzelsau einen qualifizierten Mietspiegel.

Werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 8 Uhr. Schneit es erneut, muss unverzüglich und wenn nötig wiederholt geräumt werden, die Pflicht endet um 21 Uhr. Der geräumte Streifen auf dem Gehweg soll in der Regel mindestens 1,20 m breit sein.

Verpflichtet sind Eigentümer und Besitzer des Grundstücks, zum Beispiel Mieter, als Gesamtschuldner: Jeder von ihnen haftet für die ganze Pflicht. Unsere Empfehlung, keine Vorgabe der Satzung: Wer einen Winterdienst beauftragt, sollte dessen Arbeit regelmäßig kontrollieren.

Bei einer Indexmiete ist die Miete an einen Preisindex gebunden, meist an den Verbraucherpreisindex. Wann und in welchem Umfang angepasst werden darf, regelt der Mietvertrag. Wir führen Indexwerte und Vertragsregeln in einem Fristenkalender, rechnen nach, sobald eine Anpassung möglich ist, und legen Ihnen die Berechnung vor. Erst mit Ihrer Freigabe kündigen wir die Anpassung dem Mieter schriftlich an. Ob eine Klausel wirksam ist, beurteilt ein Rechtsanwalt; dafür stellen wir die Unterlagen zusammen.

Das hängt davon ab, ob für die vermieteten Gewerbeflächen zur Umsatzsteuer optiert wurde. Wenn ja, stellen wir Vorauszahlungen und Nachzahlungen dieser Mieter mit Umsatzsteuer in Rechnung und weisen sie in der Abrechnung gesondert aus. In einem Haus mit Wohnungen und Gewerbe trennen wir die Kosten vorher sauber nach Nutzung. Welche Flächen betroffen sind und wie die Steuer behandelt wird, legt Ihre Steuerberatung fest. Wir setzen diese Vorgabe in jeder Abrechnung um, eine Steuerberatung leisten wir nicht.

Ja, mit den Unterlagen. Wir stellen zusammen, was bei einem Verkauf typischerweise gebraucht wird: Mietverträge und Mieterliste, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Wartungs- und Prüfnachweise, Versicherungen, Pläne und einen Energieausweis, den wir bei einem Aussteller Ihrer Wahl beschaffen. Einen Käufer suchen oder vermitteln wir nicht. Dafür braucht es eine eigene Erlaubnis als Makler (§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GewO). Mit einem Makler Ihrer Wahl arbeiten wir gern zusammen und beantworten seine Fragen zum Haus.

Auf der Seite der Gemeinschaft. Als Verwalter sind wir der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, nicht dem Bauträger; sie ist auch unser Vertragspartner. Mängel am Gemeinschaftseigentum verfolgt die Gemeinschaft nach einem Beschluss mit Sachverständigen und Rechtsanwalt, wir bereiten das vor und setzen es um. Die erste Bestellung ist auf höchstens drei Jahre begrenzt, abberufen kann die Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit.

Die Arbeit der Partnerbetriebe, also Hausmeisterdienst, Treppenhausreinigung, Winterdienst und Grünpflege, bezahlt das Haus direkt. Sie gehört nicht zu unserer Vergütung. Bei vermieteten Wohnungen sind Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Hauswart nach der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten umlagefähig, beim Hauswart ohne Anteile für Instandhaltung und Verwaltung. Die Belege ordnen wir der Betriebskostenabrechnung zu. Auswahl, Verträge und Kontrolle der Partner gehören in unserer WEG- und Mietverwaltung zur festen Vergütung. Ohne Verwaltervertrag bei uns vereinbaren wir dafür einen eigenen Preis.