Sondereigentumsverwaltung
Sondereigentumsverwaltung für vermietete Eigentumswohnungen
Ihre Wohnung, unser Alltag. Wir kümmern uns um Mieter, Miete und Abrechnung und vertreten Sie auf Wunsch mit Vollmacht in der Eigentümerversammlung.
Lieber telefonieren? 01567 9834824 Mo bis Fr 9:00 bis 17:00 Uhr
Muster mit fiktiven Werten
Quartalsbericht für Vermieter
| Einheit | Soll | Eingegangen | Offen |
|---|---|---|---|
| Miete mit Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten | |||
| Wohnung 1, Erdgeschoss links | 2.370,00 € | 2.370,00 € | 0,00 € |
| Wohnung 2, Erdgeschoss rechts | 1.905,00 € | 1.905,00 € | 0,00 € |
| Wohnung 3, Obergeschoss links | 2.415,00 € | 2.415,00 € | 0,00 € |
| Wohnung 4, Obergeschoss rechts | 1.935,00 € | 1.290,00 € | 645,00 € |
| Garage | 135,00 € | 135,00 € | 0,00 € |
| Summe 3. Quartal | 8.760,00 € | 8.115,00 € | 645,00 € |
- Antwort innerhalb von 24 Stunden an Werktagen
- Feste Ansprechperson
- Sitz in Schwäbisch Hall
Worum es geht
Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) kümmert sich um Ihre einzelne vermietete Wohnung. Sie ist von der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (WEG) getrennt: Deren Verwalter ist für Dach, Treppenhaus und Hausgeld zuständig, wir für Ihre Wohnung, Ihren Mieter und Ihre Abrechnung. Dafür schließen Sie mit uns einen eigenen Vertrag.
Wenn Ihre Gemeinschaft einen anderen Verwalter hat: Das ist der Regelfall. Wir fordern die Jahresabrechnung der Gemeinschaft an, sehen mit Ihrer Vollmacht die Belege ein und vertreten Sie auf Wunsch in der Eigentümerversammlung. Damit die Abrechnung für Ihren Mieter rechtzeitig fertig wird, führen wir einen Fristenkalender und erinnern den Verwalter der Gemeinschaft, bevor es knapp wird.
Wenn Sie nicht vor Ort wohnen: Sie erhalten jedes Quartal einen Bericht nach dem Muster oben, Belege als PDF per E-Mail, auf Wunsch auch auf Papier, und eine Jahresübersicht für Ihre Steuerberatung. Besichtigungen, Wohnungsabnahmen und Übergaben übernehmen wir vor Ort. Ihre Ansprechperson antwortet innerhalb von 24 Stunden an Werktagen.
Konto und Laufzeit: Die Miete geht auf ein Konto, das auf Ihren Namen läuft, und wir zahlen sie Ihnen monatlich aus. Der Vertrag läuft zuerst 12 Monate, danach unbefristet mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende. Einrichtung und Übernahme sind in der Grundvergütung enthalten.
Was kostet das? Das hängt von Ihrer Wohnung und vom Leistungsumfang ab. Verbindlich ist unser schriftliches Angebot, mit allen Grund- und Sonderleistungen im Leistungsverzeichnis.
Leistungsumfang
Was wir übernehmen
Grundleistungen
Übernahme und Ersterfassung
Einrichtung der Verwaltung und Erfassung von Mietvertrag, Mietkonto, Kaution, Zählern und Schlüsseln.
Miete und Kaution
Mieteinzug auf ein Konto, das auf Ihren Namen läuft, monatliche Auszahlung an Sie, Mahnung bei Rückständen und Verwaltung der Kaution.
Abrechnung für Ihren Mieter
Wir übertragen die Jahresabrechnung der Gemeinschaft auf Ihren Mieter, trennen umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten, ergänzen die Grundsteuer und rechnen innerhalb der Zwölf-Monats-Frist ab.
Heizkosten und CO2-Aufteilung
Monatliche Verbrauchsinformation an Ihren Mieter und Aufteilung der CO2-Kosten. Beides gehört üblicherweise nicht zur Verwaltung der Gemeinschaft, weil es nur vermietete Wohnungen betrifft.
Mieter und Schäden
Ansprechperson für Ihren Mieter, Handwerker für Schäden in der Wohnung und Abstimmung mit der Gemeinschaft, wenn ihr Eigentum betroffen ist.
Abstimmung mit der Gemeinschaft
Kontakt zum Verwalter der Gemeinschaft und Vertretung in der Eigentümerversammlung mit Ihrer Vollmacht, soweit die Gemeinschaftsordnung das zulässt.
Berichte und Jahresübersicht
Ein Bericht je Quartal nach unserem Muster, Belege als PDF per E-Mail und eine Übersicht der Einnahmen und Ausgaben für Ihre Steuerberatung. Eine Steuerberatung leisten wir nicht.
Sonderleistungen
Mieterwechsel ohne Vermittlung
Kündigung entgegennehmen und Fristen prüfen, Wohnungsabnahme, Übergabe mit Zählerständen an den neuen Mieter und Abrechnung der Kaution.
Neuvermietung
Bonitätsprüfung und Vertragsabschluss mit neuen Mietern. Die Suche neuer Mieter gehört zum Vermietungsservice.
Mieterhöhung
Wir prüfen die bisherige Miete, die letzte Erhöhung und die Grundlage am Ort: den qualifizierten Mietspiegel in Künzelsau, den Mietspiegel in Crailsheim oder, in Schwäbisch Hall ohne Mietspiegel, eine andere zulässige Begründung. Sie erhalten einen Entwurf zur Freigabe, wir versenden ihn und überwachen die Fristen.
Möblierte Wohnungen und häufige Mieterwechsel
Inventarliste, Übergaben mit Protokoll und Zählerständen, auch zum Semesterwechsel, und die Abrechnung der Kaution.
Modernisierung
Abstimmung mit der Gemeinschaft, Ankündigung an Ihren Mieter und Begleitung der Arbeiten in der Wohnung.
Zuarbeit für Ihren Rechtsanwalt
Unterlagen und Sachstand für Ihren Anwalt. Eine gerichtliche Vertretung übernehmen wir nicht.
Energieausweis
Beschaffung über einen Aussteller Ihrer Wahl.
Verkauf Ihrer Wohnung vorbereiten
Unterlagen der Gemeinschaft beim Verwalter anfordern, Mietvertrag, Mietkonto und Kaution aufbereiten, Energieausweis über einen Aussteller beschaffen. Einen Käufer vermitteln wir nicht.
Leerstandsbetreuung
Kontrollgänge, Lüften und Heizen im Winter, Briefkasten leeren und Zählerstände festhalten.
WEG und SEV aus einer Hand
Verwalten wir auch Ihre Gemeinschaft, stimmen wir die Termine der Jahresabrechnung und Ihrer Mieterabrechnung aufeinander ab.
Welche Leistungen pauschal enthalten sind, steht verbindlich in unserem Angebot und im Leistungsverzeichnis. Sonderleistungen berechnen wir nur bei Anfall, als Pauschale oder nach Stundensatz laut Leistungsverzeichnis. Den Stundensatz rechnen wir minutengenau ab.
Ab 29 € brutto je Wohnung und Monat (24,37 € netto), mit eigenem Vertrag je Wohnung. Details auf der Seite Kosten
Ablauf
So beginnt die Zusammenarbeit
Schritt 1: Gespräch und Unterlagen
Wir besprechen Wohnung, Mietvertrag und die letzten Abrechnungen.
Schritt 2: Vertrag und Vollmacht
Sie erhalten Angebot und Leistungsverzeichnis. Mit dem Vertrag erteilen Sie uns die Vollmacht gegenüber Ihrem Mieter und der Gemeinschaft.
LeistungsverzeichnisPDFSchritt 3: Schreiben an Mieter und Verwalter
Ihr Mieter und der Verwalter der Gemeinschaft erfahren schriftlich, wer ab wann zuständig ist und wohin die Miete geht.
Schritt 4: Übernahme
Mietkonto, Kaution, Schlüssel und die letzte Abrechnung der Gemeinschaft gehen an uns über. Offene Fristen tragen wir sofort in den Kalender ein.
Schritt 5: Erster Bericht
Sie erhalten den ersten Bericht nach unserem Muster und eine Übersicht der Termine, die im laufenden Jahr anstehen.
Eine Person für Ihr Haus
Eine feste Ansprechperson für Ihr Haus, mit Namen und Durchwahl.
Sie ist Ihre erste Adresse für Fragen zu Ihrer Wohnung und zu Ihrem Mieter und stimmt sich mit der Gemeinschaft ab, wenn Ihr Eigentum betroffen ist.
Region
Was das in Schwäbisch Hall und Hohenlohe heißt
- Hochschulstandorte
- Die Hochschule Heilbronn hat rund 7.000 Studierende an vier Standorten, darunter Künzelsau und Schwäbisch Hall (Stand 18.11.2024). Künzelsau führt auf seiner Stadtseite eine eigene Rubrik zu Unterkünften für Studierende.
- Nachfrage
- Schwäbisch Hall begründet neue Bebauungspläne mit einer hohen Nachfrage nach stadtnahem Wohnraum, unter anderem durch Fachkräfte der Betriebe und Studierende (Bebauungsplan Mühlweg, Stand 13.02.2025).
- Arbeitsplätze
- Künzelsau nennt in seiner Standortbroschüre 2026 mehr Arbeitsplätze als Einwohner im erwerbsfähigen Alter und eine Kaufkraft über dem Landesdurchschnitt.
- Liegenschaftszins
- Der Gutachterausschuss Künzelsau weist für Eigentumswohnungen 2,60 % aus, ermittelt aus 74 Kauffällen der Jahre 2023 und 2024. Der Wert zeigt, wie sich Kaufpreise im Mittel aus den Mieterträgen verzinsen.
Recht kompakt
Was rechtlich gilt
§ 556 Abs. 3 BGB
Frist für die Abrechnung an Ihren Mieter
Ihr Mieter muss die Betriebskostenabrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erhalten. Wer später abrechnet, kann in der Regel nichts mehr nachfordern.
§ 28 WEG
Keine feste Frist für die Gemeinschaft
Für die Jahresabrechnung der Gemeinschaft nennt das Gesetz keine feste Frist. Ihre Mieterabrechnung baut aber auf ihr auf.
§ 12 Abs. 1 HeizkostenV
Kürzungsrecht bei den Heizkosten
Fehlt die monatliche Verbrauchsinformation, darf Ihr Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen. Gegenüber der Gemeinschaft steht Ihnen dieses Kürzungsrecht nicht zu.
§ 2 Nr. 1 BetrKV
Grundsteuer in der Mieterabrechnung
Die Grundsteuer ist als laufende öffentliche Last umlagefähig. Sie wird für jede Wohnung einzeln festgesetzt und steht deshalb nicht in der Abrechnung der Gemeinschaft.
Häufige Fragen
Was oft gefragt wird
Alle FragenVerwalten Sie unsere vermietete Wohnung auch, wenn die Gemeinschaft einen anderen Verwalter hat?
Ja, das ist der Regelfall der Sondereigentumsverwaltung (SEV). Sie schließen mit uns einen eigenen Vertrag für Ihre Wohnung. Wir stimmen uns mit dem Verwalter der Gemeinschaft ab, prüfen dessen Jahresabrechnung und erstellen daraus die Betriebskostenabrechnung für Ihren Mieter.
Die monatliche Verbrauchsinformation für Mieter und die Aufteilung der CO2-Kosten gehören nach einem verbreiteten Mustervertrag nicht zu den Grundleistungen der WEG-Verwaltung. Das übernehmen wir für Sie. In der Eigentümerversammlung vertreten wir Sie mit Ihrer Vollmacht, soweit die Gemeinschaftsordnung das zulässt; den Umfang legen wir im Vertrag fest.
Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung, Mietverwaltung und SEV?
WEG-Verwaltung: Auftraggeber ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Verwaltet wird das gemeinschaftliche Eigentum, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und zentrale Heizung, dazu Hausgeld, Rücklage und Versammlung.
Mietverwaltung: Auftraggeber ist der Eigentümer eines Mietshauses. Verwaltet werden Mietverhältnisse, Mieteinnahmen, Betriebskosten und das ganze Gebäude.
Sondereigentumsverwaltung (SEV): Auftraggeber ist ein einzelner Wohnungseigentümer. Verwaltet wird seine vermietete Wohnung, mit einem eigenen Vertrag neben dem Verwalter der Gemeinschaft.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für das Kalenderjahr 2026 ist das der 31.12.2027. Kommt die Abrechnung später, sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Bei vermieteten Eigentumswohnungen kann das eng werden: Das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine feste Frist für die Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Kommt sie spät, bleibt dem Vermieter wenig Zeit für seine eigene Abrechnung.
Verwalten Sie Wohnungen, die an Studierende vermietet sind?
Ja. In Künzelsau liegt die Reinhold-Würth-Hochschule, im Stadtteil Morsbach ist das Ortsgeschehen auch von Studierenden geprägt. Wechseln die Mieter häufig, etwa zum Semesterbeginn, übernehmen wir die Übergaben mit Protokoll und Zählerständen, die Abrechnung der Kaution und den Kontakt mit den Mietern, auch bei möblierten Wohnungen mit Inventarliste.
Als Sondereigentumsverwaltung (SEV) geht das auch, wenn die Wohnung zu einer Gemeinschaft mit eigenem Verwalter gehört.
Ich möchte meine Eigentumswohnung verkaufen. Welche Unterlagen brauchen Käufer und Notar?
Gefragt sind vor allem die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, der Vermögensbericht mit der Erhaltungsrücklage, die Niederschriften der Versammlungen und die Beschluss-Sammlung, dazu beschlossene Maßnahmen und Sonderumlagen. Ist die Wohnung vermietet, kommen Mietvertrag, Mietkonto und Kaution dazu, außerdem ein Energieausweis. Ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, steht in Ihrer Teilungserklärung.
Als Sondereigentumsverwalter fordern wir die Unterlagen beim Verwalter der Gemeinschaft an, bereiten Mietvertrag, Mietkonto und Kaution auf und beschaffen den Energieausweis über einen Aussteller. Einen Käufer vermitteln wir nicht.
Gibt es ein Online-Portal?
Sie bekommen jeden Bericht und alle Belege als PDF per E-Mail, auf Wunsch zusätzlich auf Papier; die Fristen Ihres Hauses stehen in jedem Bericht. Ein Kundenportal bieten wir nicht an. Für Fragen erreichen Sie eine Person mit Namen, kein Ticketsystem. Wie unsere Berichte und Abrechnungen aussehen, zeigen wir vorab bei den Musterunterlagen.
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Ein paar Angaben genügen für ein erstes Angebot. Lieber reden? Rufen Sie an oder bitten Sie um Rückruf.
Oder direkt: 01567 9834824