Gewerbe und Mischobjekte
Verwaltung von Gewerbe- und gemischt genutzten Objekten
Laden unten, Wohnungen oben: Mischobjekte verlangen zwei Regelwerke. Wir behalten beide im Blick.
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Worum es geht
In einem Wohn- und Geschäftshaus gelten zwei Regelwerke nebeneinander. Für die Wohnungen gilt das Wohnraummietrecht. Für Laden, Büro oder Praxis stehen im Mietvertrag oft eigene Regeln zu Indexmiete, Laufzeit, Verlängerungsoptionen und Umsatzsteuer. Wir führen beide Teile in einer Verwaltung und trennen sie in Buchhaltung und Abrechnung sauber.
Kosten, die nur das Gewerbe verursacht, etwa zusätzliche Müllbehälter oder die Reinigung eines eigenen Ladenzugangs, ziehen wir vor der Verteilung ab. Dieser Vorwegabzug sorgt dafür, dass die Wohnungsmieter nur ihre Kosten tragen. Ob in der Nebenkostenabrechnung Umsatzsteuer erscheint, hängt davon ab, ob für die Gewerbeflächen zur Umsatzsteuer optiert wurde. Das legt Ihre Steuerberatung fest, wir setzen es um.
Gewerbeflächen können eigene Prüfpflichten mit sich bringen, etwa für Brandschutz oder technische Anlagen. Wir führen sie in einem Fristenkalender und dokumentieren jede Prüfung. Auch Unternehmen, die Wohnungen für Mitarbeitende besitzen oder anmieten, können deren Verwaltung an uns abgeben, möblierte Wohnungen eingeschlossen.
Leistungsumfang
Was wir übernehmen
Grundleistungen
Mietkonten und Mieteinzug
Sollstellung, Mieteinzug und Mahnwesen für Wohn- und Gewerbemieter, mit Umsatzsteuer, wo sie vereinbart ist.
Indexmiete und Wertsicherung
Wir verfolgen den vereinbarten Preisindex, rechnen mögliche Anpassungen nach Ihrem Vertrag nach und kündigen sie nach Ihrer Freigabe an.
Laufzeiten und Optionen
Fristenkalender für Vertragsende, Verlängerungsoptionen und Kündigungsfristen, mit rechtzeitiger Erinnerung an Sie.
Nebenkostenabrechnung
Getrennte Abrechnung für Wohnungen und Gewerbe mit Vorwegabzug gewerblicher Kosten, Umsatzsteuer nach Vorgabe Ihrer Steuerberatung.
Mieterkommunikation
Anfragen und Schadensmeldungen aller Mieter, dazu die Abstimmung zwischen Laden und Wohnungen, etwa bei Lärm, Müll oder Zugängen.
Betreiberpflichten
Fristenkalender und Nachweise für Brandschutz, Prüfungen technischer Anlagen und Wartungen, damit jede Prüfung belegt ist.
Technische Betreuung
Begehungen mit Protokoll, Reparaturen bis zur vereinbarten Wertgrenze und Wartungsverträge für das ganze Haus.
Sonderleistungen
Mieterausbauten
Abstimmung von Umbauwünschen gewerblicher Mieter mit Fachfirmen, Ihrer Zustimmung und den nötigen Genehmigungen.
Neuvermietung
Suche neuer Mieter für Wohnungen oder Gewerbeflächen.
Mietflächenmanagement
Aufstellung der Flächen nach Wohn- und Gewerbenutzung, als Grundlage für Umlageschlüssel und für Ihre Steuerberatung.
Übergabe von Gewerbeflächen
Übergabe und Rückgabe mit Protokoll und Zählerständen, dazu ein Abgleich, ob der vereinbarte Rückbau erledigt ist.
Wohnungen für Mitarbeitende
Übergaben mit Inventarliste bei möblierten Wohnungen und eine Abrechnung, die zu Ihrer Buchhaltung passt.
Zuarbeit für Ihren Rechtsanwalt
Unterlagen und Sachstand für Ihren Anwalt, etwa bei Streit über eine Indexklausel. Eine gerichtliche Vertretung übernehmen wir nicht.
Welche Leistungen pauschal enthalten sind, steht verbindlich in unserem Angebot und im Leistungsverzeichnis. Sonderleistungen berechnen wir nur bei Anfall, als Pauschale oder nach Stundensatz laut Leistungsverzeichnis. Den Stundensatz rechnen wir minutengenau ab.
Ab 3,5 % brutto der monatlichen Nettomiete (2,94 % netto), für Gewerbeeinheiten und Häuser mit Läden, Büros und Wohnungen. Details auf der Seite Kosten
Ablauf
So beginnt die Zusammenarbeit
Schritt 1: Objekt und Verträge
Wir sehen uns das Haus an und lesen die Mietverträge, besonders Indexklauseln, Laufzeiten, Optionen und die Regeln zur Umsatzsteuer.
Schritt 2: Flächen und Kosten
Wir stellen Wohn- und Gewerbeflächen auf und legen mit Ihnen fest, welche Kosten vorab dem Gewerbe zugeordnet werden.
Schritt 3: Vorgaben der Steuerberatung
Ihre Steuerberatung legt fest, wie die Umsatzsteuer in Mieten und Nebenkosten behandelt wird. Wir übernehmen diese Vorgabe in die Buchhaltung.
Schritt 4: Übernahme und Fristenkalender
Mietkonten, Kautionen und Verträge gehen an uns über. Alle Fristen für Indexanpassung, Vertragsende und Prüfungen stehen ab dann im Kalender.
Region
Was das in Schwäbisch Hall und Hohenlohe heißt
- Haller Altstadt
- Rund um den Marktplatz der alten Salzsiederstadt stehen Fachwerk-, Renaissance- und Barockbauten. Im Stadtkern überwiegen Gebäude, die bis 1948 entstanden sind (Wärmeplan, Stand 26.10.2023).
- Denkmalschutz
- In der Altstadt stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz, Gestaltungssatzungen schränken zum Beispiel Wärmepumpen ein (Wärmeplan, Stand 26.10.2023). Bei Umbauten für einen Gewerbemieter gehört das früh in die Planung.
- Crailsheim
- In der Grundwegsiedlung Altenmünster ist im 2. Bauabschnitt neben Mehrfamilienhäusern auch ein Wohn- und Geschäftshaus vorgesehen (Bekanntmachung vom 29.01.2026). Wohnraum nennt die Stadt in ihrer Bedarfsanalyse einen Faktor der Personalgewinnung (Stand 2020).
Recht kompakt
Was rechtlich gilt
§ 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO
Erlaubnis bei Wohnungen im Objekt
Wer für andere Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, braucht eine Erlaubnis. Die reine Verwaltung von Gewerbemietverhältnissen erfasst die Vorschrift nach ihrem Wortlaut nicht.
§ 8 CO2KostAufG
CO2-Kosten bei Nichtwohngebäuden
Bei Nichtwohngebäuden tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten je zur Hälfte. Eine Vereinbarung, die den Mieter stärker belastet, ist unwirksam.
§ 40 LGrStG BW
Grundsteuer bei gemischter Nutzung
In Baden-Württemberg sinkt die Steuermesszahl um 30 %, wenn das Grundstück überwiegend Wohnzwecken dient. Maßgeblich ist das Verhältnis der Flächen.
§ 556 Abs. 3 BGB
Abrechnungsfrist für die Wohnungen
Für die Wohnungen im Haus gilt die Zwölf-Monats-Frist der Betriebskostenabrechnung. Im Mischobjekt muss deshalb auch der gewerbliche Anteil der Kosten rechtzeitig feststehen.
Häufige Fragen
Was oft gefragt wird
Alle FragenWer überwacht bei Gewerbemietern die Indexmiete?
Bei einer Indexmiete ist die Miete an einen Preisindex gebunden, meist an den Verbraucherpreisindex. Wann und in welchem Umfang angepasst werden darf, regelt der Mietvertrag. Wir führen Indexwerte und Vertragsregeln in einem Fristenkalender, rechnen nach, sobald eine Anpassung möglich ist, und legen Ihnen die Berechnung vor. Erst mit Ihrer Freigabe kündigen wir die Anpassung dem Mieter schriftlich an. Ob eine Klausel wirksam ist, beurteilt ein Rechtsanwalt; dafür stellen wir die Unterlagen zusammen.
Wie erscheint die Umsatzsteuer in der Nebenkostenabrechnung für Gewerbemieter?
Das hängt davon ab, ob für die vermieteten Gewerbeflächen zur Umsatzsteuer optiert wurde. Wenn ja, stellen wir Vorauszahlungen und Nachzahlungen dieser Mieter mit Umsatzsteuer in Rechnung und weisen sie in der Abrechnung gesondert aus. In einem Haus mit Wohnungen und Gewerbe trennen wir die Kosten vorher sauber nach Nutzung. Welche Flächen betroffen sind und wie die Steuer behandelt wird, legt Ihre Steuerberatung fest. Wir setzen diese Vorgabe in jeder Abrechnung um, eine Steuerberatung leisten wir nicht.
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