Kleine WEG und Selbstverwalter
Verwaltung für kleine Eigentümergemeinschaften und Selbstverwalter
Kleine Häuser brauchen dieselbe Sorgfalt wie große. Wir übernehmen die Verwaltung von Gemeinschaften ab zwei Einheiten, auch wenn Sie bisher selbst verwaltet haben.
Lieber telefonieren? 01567 9834824 Mo bis Fr 9:00 bis 17:00 Uhr
- Antwort innerhalb von 24 Stunden an Werktagen
- Ihr Angebot innerhalb von 48 Stunden nach Eingang Ihrer Unterlagen.
- Jahresabrechnung der Gemeinschaft bis spätestens 30. Juni des Folgejahres. Das Gesetz nennt keine feste Frist, vermietende Eigentümer brauchen die Zahlen aber rechtzeitig für ihre Mieter.
- Über den gesetzlichen Vermögensbericht hinaus legen wir jeder Jahresabrechnung Kopien der Kontoauszüge zum Jahresende bei und zeigen den Abgleich für jedes Konto der Gemeinschaft.
Worum es geht
In einer Gemeinschaft mit vier oder sechs Wohnungen fällt dieselbe Arbeit an wie in einer großen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Versammlung, Versicherung und Rücklage. Sie verteilt sich nur auf weniger Schultern. Wir nehmen kleine Gemeinschaften bewusst auf und organisieren die Arbeit so schlank, wie es die Größe des Hauses erlaubt.
Zur Einordnung, ausdrücklich als bundesweite Zahlen aus einer Verbandsumfrage 2026: 57,1 % der Verwaltungen wollen zeitaufwendige Mandate abgeben, und nur 14,2 % prüfen noch jede Anfrage einer Gemeinschaft. Unter den Größenklassen ist für kleine Gemeinschaften bis zehn Einheiten 2026 der stärkste Anstieg geplant, im Schnitt plus 12,1 %. Eigene Zahlen für die Region gibt es nicht.
Wer seine Gemeinschaft selbst verwaltet, trägt die Pflichten eines Verwalters, meist neben Beruf und Familie. Ob die Selbstverwaltung zulässig bleibt, hängt von drei Bedingungen ab; sie stehen unten unter „Was rechtlich gilt“. Was wir als Ihr Verwalter übernehmen, zeigt das Paket unten.
Unser Angebot
So unterstützen wir Sie
Paket 1
Vollverwaltung für kleine Gemeinschaften
Wir werden Ihr bestellter Verwalter, mit allen Grundleistungen der WEG-Verwaltung, schlank organisiert für wenige Einheiten.
- Vertretung der Gemeinschaft nach außen
- Einladung, Leitung und Niederschrift der Versammlung
- Verträge, Begehungen und laufende Erhaltung
Leistungsumfang
Was wir übernehmen
Grundleistungen
Buchhaltung
Laufende Buchhaltung des Gemeinschaftskontos mit geordneten Belegen, nachvollziehbar für jede Eigentümerin und jeden Eigentümer.
Hausgeld
Sollstellung des Hausgelds je Wohnung, Überwachung der Zahlungseingänge und eine Erinnerung, wenn eine Zahlung fehlt.
Wirtschaftsplan
Der jährliche Plan der Kosten und Vorauszahlungen, aus dem sich das Hausgeld jeder Wohnung ergibt.
Jahresabrechnung und Vermögensbericht
Abrechnung nach unserem Muster mit Erläuterungen in Alltagssprache und ein Bericht über Rücklage und Konten der Gemeinschaft.
Versammlung vorbereiten
Einladung, Tagesordnung und Beschlussvorlagen, rechtzeitig vor dem Termin und so formuliert, dass jeder weiß, worüber abgestimmt wird.
Beschlüsse ohne Versammlung
Vorbereitung von Umlaufbeschlüssen in Textform, für kleine Gemeinschaften oft der schnellere Weg zwischen zwei Versammlungen.
Fristenkalender
Termine für Versicherung, Wartungen und Prüfungen an einer Stelle, damit nichts verfällt, auch wenn im Haus niemand daran denkt.
Sonderleistungen
Heizkostenabrechnung
Abrechnung mit Ihrem Messdienst, monatliche Verbrauchsinformation und Aufteilung der CO2-Kosten für vermietete Wohnungen.
Betriebskosten für Vermieter
Übertragung der Jahresabrechnung auf die Mieter einzelner Eigentümer, getrennt nach umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
Mahnwesen
Schriftliche Mahnung bei Hausgeldrückständen und Unterlagen für einen Rechtsanwalt, wenn eine Mahnung nicht reicht.
Bauliche Maßnahmen
Angebote einholen, Beschluss vorbereiten und Arbeiten begleiten, bei größeren Vorhaben zusammen mit Fachplanern.
Welche Leistungen pauschal enthalten sind, steht verbindlich in unserem Angebot und im Leistungsverzeichnis. Sonderleistungen berechnen wir nur bei Anfall, als Pauschale oder nach Stundensatz laut Leistungsverzeichnis. Den Stundensatz rechnen wir minutengenau ab.
Ab 33 € brutto je Einheit und Monat (27,73 € netto), für Gemeinschaften mit 2 bis 9 Einheiten, mindestens 249 € brutto (209,24 € netto) je Gemeinschaft und Monat. Details auf der Seite Kosten
Heiz- und Nebenkostenabrechnung
Heiz- und Nebenkostenabrechnung für Vermieter und Selbstverwalter
Eine Abrechnung, die stimmt und rechtzeitig ankommt. Wir erstellen Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, auch wenn Sie Ihr Haus sonst selbst verwalten.
- Betriebskostenabrechnung
- Heizkostenabrechnung mit Messdienst
- Aufteilung der CO2-Kosten
- Monatliche Verbrauchsinformation
- Fristenkontrolle
- Haushaltsnahe Dienstleistungen
Musterunterlage
So sieht eine Jahresabrechnung bei uns aus
Ein Ausschnitt mit fiktiven Werten. Jede Zeile ist erklärt.
Muster mit fiktiven Werten
WEG-Jahresabrechnung mit Erläuterungen
| Kostenart | Gesamt | Schlüssel | Ihr Anteil | |
|---|---|---|---|---|
| Betriebskosten, auf Mieter umlegbar | ||||
| 1Heizung und WarmwasserSchlüssel: Messdienst | 7.418,40 € | Messdienst | 1.342,84 € | 1 |
| Wasser und AbwasserSchlüssel: Zähler | 2.712,60 € | Zähler | 456,10 € | |
| 2Gebäude- und HaftpflichtversicherungSchlüssel: 186/1.000 | 1.852,20 € | 186/1.000 | 344,51 € | 2 |
| Reinigung und WinterdienstSchlüssel: 1/6 | 1.860,00 € | 1/6 | 310,00 € | |
| Allgemeinstrom, Garten, SchornsteinfegerSchlüssel: 186/1.000 | 956,40 € | 186/1.000 | 177,89 € | |
| 3Summe Betriebskosten | 14.799,60 € | 2.631,34 € | 3 | |
| Verwaltung und Erhaltung, nicht umlegbar | ||||
| VerwaltervergütungSchlüssel: 1/6 | 2.988,00 € | 1/6 | 498,00 € | |
| Kontoführung und laufende ErhaltungSchlüssel: 186/1.000 | 2.029,50 € | 186/1.000 | 377,49 € | |
| Zuführung zur ErhaltungsrücklageSchlüssel: 186/1.000 | 4.800,00 € | 186/1.000 | 892,80 € | |
| Ihr Kostenanteil 2025 | 24.617,10 € | 4.399,63 € | ||
| Abzüglich Ihrer Vorschüsse, 12 × 362,00 € | 4.344,00 € | |||
| 4Nachzahlung für 2025 | 55,63 € | 4 | ||
Vom Messdienst
Den Betrag ermittelt der Messdienst aus Ihrem Verbrauch und Ihrer Wohnfläche. Seine Abrechnung liegt bei, mit den CO2-Angaben für Mieter.
Was 186/1.000 heißt
Ihr Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung. Nach ihm werden alle Kosten verteilt, für die nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist.
Wenn Sie vermieten
Diese Summe ist die Grundlage Ihrer Betriebskostenabrechnung. Die Grundsteuer kommt dazu, sie steht in Ihrem eigenen Bescheid.
Darüber wird beschlossen
Die Versammlung beschließt nur diesen Betrag: den Unterschied zwischen Kostenanteil und Vorschüssen. Fällig wird er erst nach dem Beschluss.
Region
Was das in Schwäbisch Hall und Hohenlohe heißt
- Hausgröße
- Ein Mehrfamilienhaus hat im Landkreis Schwäbisch Hall im Schnitt 5,3 Wohnungen, im Hohenlohekreis 5,8 und im ganzen Land 5,9 (Stand 31.12.2024). Kleine Häuser sind in der Region also die Regel, nicht die Ausnahme.
- Crailsheim
- In der Grundwegsiedlung Altenmünster sind im 2. Bauabschnitt 17 Modulhäuser mit je 1 bis 3 Wohneinheiten für kleine Bauherrengemeinschaften vorgesehen (Bekanntmachung vom 29.01.2026). Wird ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, entsteht mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auch bei zwei oder drei Einheiten. Spätestens wenn die ersten Wohnungen verkauft sind, braucht sie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Erhaltungsrücklage.
- Ilshofen
- In der Ilshofener Höhe gibt es 10 Bauplätze für dreigeschossige Mehrfamilienhäuser (Bauplatzübersicht, Stand 02.11.2026). Werden die Wohnungen aufgeteilt, entsteht je Haus eine kleine Gemeinschaft.
Recht kompakt
Was rechtlich gilt
§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG
Wann Selbstverwaltung bleiben darf
Einen zertifizierten Verwalter kann jeder Eigentümer verlangen. Das gilt nur dann nicht, wenn alle drei Punkte zutreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist Verwalter, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.
§ 28 WEG
Die Pflichten bleiben dieselben
Auch eine kleine oder selbstverwaltete Gemeinschaft braucht einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und nach Ablauf des Jahres einen Vermögensbericht für jeden Eigentümer.
§ 19 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WEG
Versicherung und Rücklage
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert und eine angemessene Erhaltungsrücklage. Eine Mindesthöhe der Rücklage nennt das Gesetz nicht.
§ 24 Abs. 4 WEG
Einladung zur Versammlung
Eingeladen wird in Textform, etwa per Brief oder E-Mail, mit einer Frist von mindestens drei Wochen, außer bei besonderer Dringlichkeit.
Häufige Fragen
Was oft gefragt wird
Alle FragenVerwalten Sie auch kleine Gemeinschaften mit zwei bis neun Einheiten?
Ja. Wir übernehmen Eigentümergemeinschaften schon ab zwei Einheiten. Kleine Gemeinschaften haben dieselben Pflichten wie große: Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, eine angemessene Erhaltungsrücklage und mindestens eine Versammlung im Jahr. Der Aufwand ist kleiner, aber er verschwindet nicht.
Wie wir kleine Häuser verwalten, beschreiben wir auf der Seite zur kleinen WEG.
Wann gilt die Mindestpauschale statt des Preises je Einheit?
Die Mindestpauschale beträgt 249 € brutto je Gemeinschaft und Monat. Sie gilt, wenn die Summe der Preise je Einheit darunter liegt, also bei sehr kleinen Gemeinschaften. Der Grund: Versammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung fallen je Gemeinschaft an, unabhängig von der Zahl der Wohnungen.
Ein Beispiel: Für eine kleine Gemeinschaft gilt ein Preis ab 33 € brutto je Einheit und Monat. Bei 6 Einheiten wären das 6 × 33 € = 198 € im Monat. Das liegt unter der Mindestpauschale, es gelten also 249 €. Die Pauschale greift bis 7 Einheiten (7 × 33 € = 231 €); ab 8 Einheiten liegt schon der Preis je Einheit darüber (8 × 33 € = 264 €).
Brauchen wir einen zertifizierten Verwalter?
Ja, sobald ein Eigentümer es verlangt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn alle drei Bedingungen zutreffen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer ist selbst Verwalter, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG).
Zertifiziert ist, wer vor einer Industrie- und Handelskammer die nötigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat oder wegen bestimmter Abschlüsse von der Prüfung befreit ist (§ 26a WEG).
Warum zahlen kleine Gemeinschaften je Einheit mehr?
Viele Aufgaben fallen in jeder Gemeinschaft an, ob sie vier oder vierzig Wohnungen hat: Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Konten, Versicherungen und Verträge. In einer kleinen Gemeinschaft verteilt sich dieser feste Aufwand auf wenige Einheiten.
Deshalb gilt bei uns für kleine Gemeinschaften eine Mindestpauschale je Gemeinschaft und Monat. Sie steht in unserer Preistabelle.
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