Abrechnungsservice
Heiz- und Nebenkostenabrechnung für Vermieter und Selbstverwalter
Eine Abrechnung, die stimmt und rechtzeitig ankommt. Wir erstellen Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, auch wenn Sie Ihr Haus sonst selbst verwalten.
Lieber telefonieren? 01567 9834824 Mo bis Fr 9:00 bis 17:00 Uhr
Worum es geht
Eine Betriebskostenabrechnung ist schnell erstellt und schnell angreifbar: eine Kostenart, die nicht umgelegt werden darf, ein falscher Umlageschlüssel oder eine Abrechnung, die zu spät zugeht. Diese Arbeit nehmen wir Ihnen ab, als Einzelleistung für private Vermieter und für Gemeinschaften, die sich selbst verwalten. Sie geben uns die Belege, wir liefern eine Abrechnung, die Ihre Mieter nachvollziehen können.
Frist bis 31.12.2026: Heizkostenverteiler und Wärmezähler, die bis 01.12.2021 eingebaut wurden und nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Den Austausch stimmen wir mit Ihrem Messdienst ab.
Für selbstverwaltete Gemeinschaften verteilen wir die Heizkosten der Gemeinschaft und erstellen die Einzelabrechnung je Wohnung. Vermietende Eigentümer erhalten auf Wunsch zusätzlich die Abrechnung für ihren Mieter, mit getrennt ausgewiesenen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten.
Leistungsumfang
Was wir übernehmen
Grundleistungen
Betriebskostenabrechnung
Betriebskostenabrechnung nach Betriebskostenverordnung, auf Grundlage der Umlagevereinbarungen, die Sie uns nennen.
Heizkostenabrechnung mit Messdienst
Abrechnung über Ihren Messdienst nach Heizkostenverordnung. Wir prüfen die Verteilung und übernehmen sie in die Betriebskostenabrechnung.
Aufteilung der CO2-Kosten
Einstufung des Hauses nach CO2-Ausstoß je Quadratmeter und getrennter Ausweis von Vermieter- und Mieteranteil.
Monatliche Verbrauchsinformation
Organisation mit dem Messdienst, damit Ihre Mieter bei fernablesbaren Geräten jeden Monat ihren Verbrauch erhalten.
Fristenkontrolle
Ein fester Abrechnungstermin je Haus und Versand mit Nachweis, damit jede Abrechnung vor Ablauf der Zwölf-Monats-Frist zugeht.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Ausweis der Kosten nach § 35a EStG in der Abrechnung, damit Ihre Mieter sie in der Steuererklärung angeben können.
Sonderleistungen
Zähler nachrüsten
Austausch nicht fernablesbarer Geräte mit dem Messdienst abstimmen, Mieter informieren und Termine bündeln.
Einwände und Belegeinsicht
Fragen Ihrer Mieter beantworten und die Belegeinsicht organisieren. Fehler, die wir verursacht haben, korrigieren wir ohne Berechnung; berechnet wird nur eine Neuberechnung wegen nachgereichter oder geänderter Belege. Rechtliche Einwände Ihrer Mieter prüft Ihr Rechtsanwalt.
Messdienst vergleichen oder wechseln
Angebote einholen, Laufzeiten der bestehenden Verträge prüfen und den Wechsel zum Vertragsende vorbereiten.
Welche Leistungen pauschal enthalten sind, steht verbindlich in unserem Angebot und im Leistungsverzeichnis. Sonderleistungen berechnen wir nur bei Anfall, als Pauschale oder nach Stundensatz laut Leistungsverzeichnis. Den Stundensatz rechnen wir minutengenau ab.
Ab 39 € brutto je Wohnung und Abrechnung (32,77 € netto), als Einzelleistung, auch wenn Sie Ihr Haus selbst verwalten. Details auf der Seite Kosten
Ablauf
So beginnt die Zusammenarbeit
Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen
Sie geben uns Rechnungen, Grundsteuerbescheid, Versicherungsnachweise und die Mieterliste. Fehlende Belege fordern wir bei Versorgern und Dienstleistern an.
Schritt 2: Heizkosten vom Messdienst
Wir melden dem Messdienst Brennstoffkosten und Nutzerwechsel und prüfen seine Aufteilung auf Plausibilität, auch im Vergleich zum Vorjahr.
Schritt 3: Abrechnung erstellen
Jede Rechnung kommt zur passenden Kostenart, die Umlageschlüssel folgen den Vereinbarungen, die Sie uns nennen, die CO2-Kosten werden aufgeteilt.
Schritt 4: Ihre Freigabe
Sie erhalten die Abrechnungen mit einer kurzen Erläuterung, wo und warum sich Beträge gegenüber dem Vorjahr verändert haben, und geben sie frei.
Schritt 5: Versand und Rückfragen
Wir versenden mit Nachweis des Zugangs und beantworten Fragen Ihrer Mieter, auf Wunsch mit Einsicht in die Belege.
Was jetzt ansteht: Fristen anzeigenFristen ausblenden
Was jetzt ansteht
bis31.12.2026
Heizkostenverteiler fernablesbar machen
Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Wärmezähler, die bis 01.12.2021 eingebaut wurden, müssen nachgerüstet oder ersetzt werden.
bis31.12.2026
Mietpreisbremse: Verordnung endet
In beiden Landkreisen gilt sie 2026 nur in Pfedelbach, die Verordnungen ab 2027 lagen am 04.11.2026 nur als Entwurf vor.
ab01.01.2027
Kürzungsrecht auch bei Altgeräten
Ab 01.01.2027 dürfen Mieter auch dann 3 % kürzen, wenn ältere, nicht fernablesbare Geräte nicht nachgerüstet sind. Für Geräte, die nach dem 01.12.2021 eingebaut wurden, und für eine fehlende monatliche Verbrauchsinformation gilt das Kürzungsrecht schon heute (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
bis31.12.2027
Glasfaser mit Bereitstellungsentgelt
Das Entgelt von höchstens 60 € im Jahr und 540 € je Wohnung gilt für Glasfasernetze im Haus, die bis zu diesem Tag errichtet werden.
ab01.01.2028
CO2-Kosten bei neuen Gas- und Ölheizungen
Für Heizungen nach § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz in vermieteten Bestandsgebäuden tragen Vermieter und Mieter Gas-Netzentgelte und CO2-Kosten je zur Hälfte.
bis30.06.2028
Wärmepläne der kleineren Gemeinden
Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern brauchen bis dahin einen Wärmeplan, für Schwäbisch Hall liegt er seit Oktober 2023 vor.
ab01.01.2029
Biotreppe für neue Gas- und Ölheizungen
Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen brauchen mindestens 10 % biogene Brennstoffe oder Wasserstoff, steigend auf 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.
Region
Was das in Schwäbisch Hall und Hohenlohe heißt
- Grundsteuer
- Sie gehört in die Betriebskostenabrechnung. Die Hebesätze für die Grundsteuer B liegen 2026 in Schwäbisch Hall bei 590 %, in Ilshofen bei 445 %, in Öhringen bei 370 % und in Crailsheim bei 350 %. Die Bescheide prüft Ihre Steuerberatung, wir übernehmen die Beträge in die Abrechnung.
- Fernwärme
- In Schwäbisch Hall stammen 28,3 % der Wärme aus dem Fernwärmenetz der Stadtwerke. Auch für angeschlossene Häuser erstellen wir die Heizkostenabrechnung nach Verbrauch.
- Winterdienst
- In Schwäbisch Hall sind Eigentümer und Besitzer gemeinsam zum Räumen und Streuen verpflichtet. Übernimmt ein Dienst die Arbeit, ordnen wir seine Kosten der passenden Kostenart zu. Das Wort Winterdienst steht nicht in der Betriebskostenverordnung; die Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV schließt vergleichbare nicht öffentliche Maßnahmen ein.
Recht kompakt
Was rechtlich gilt
§ 556 Abs. 3 BGB
Frist für die Betriebskostenabrechnung
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen.
§§ 5, 5a CO2KostAufG mit Anlage
Aufteilung der CO2-Kosten
Bei Wohngebäuden steigt der Vermieteranteil mit dem Ausstoß je Quadratmeter: von 0 % unter 12 kg CO2 je m² und Jahr bis 95 % ab 52 kg. Für Heizungen nach § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz in Bestandsgebäuden teilen Vermieter und Mieter ab 01.01.2028 CO2-Kosten und Gas-Netzentgelte je zur Hälfte.
§ 2 BetrKV
Was umgelegt werden kann
Die Betriebskostenverordnung zählt auf, welche Kosten umgelegt werden können, darunter die Grundsteuer. Grundgebühren für Kabelanschlüsse gehören seit dem 01.07.2024 nicht mehr dazu.
Häufige Fragen
Was oft gefragt wird
Alle FragenBis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Für das Kalenderjahr 2026 ist das der 31.12.2027. Kommt die Abrechnung später, sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Bei vermieteten Eigentumswohnungen kann das eng werden: Das Wohnungseigentumsgesetz nennt keine feste Frist für die Jahresabrechnung der Gemeinschaft. Kommt sie spät, bleibt dem Vermieter wenig Zeit für seine eigene Abrechnung.
Müssen unsere Heizkostenverteiler fernablesbar sein?
Ja. Geräte, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden und nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ausnahmen gelten bei technischer Unmöglichkeit, unverhältnismäßigem Aufwand oder unbilliger Härte.
Fehlt die Fernablesbarkeit oder die monatliche Verbrauchsinformation, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten jeweils um 3 % kürzen. Zwischen Wohnungseigentümern und Gemeinschaft gilt dieses Kürzungsrecht nicht (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).
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