Verwalter hört auf
Ihr Verwalter hört auf: So geht es für Ihre Gemeinschaft weiter
Wenn der Verwalter aufhört, muss die Gemeinschaft handlungsfähig bleiben. Diese vier Schritte helfen, und den Ortstermin vereinbaren wir mit Ihnen nach Absprache.
Sofortplan
Vier Schritte, die jetzt helfen
Ob Ihr Verwalter gekündigt hat, sein Amt niederlegt oder seinen Betrieb aufgibt: Die Gemeinschaft braucht bald wieder einen Verwalter. Ohne ihn fehlt im Alltag die Stelle, die Rechnungen bezahlt, Handwerker beauftragt und Fristen im Blick behält. In dieser Reihenfolge behalten Sie den Überblick.
Schritt 1: Lage klären
Fragen Sie schriftlich nach, zu welchem Datum Ihr Verwalter aufhören will, und bitten Sie um eine geordnete Übergabe. Legt er sein Amt nieder, endet das Amt nach verbreiteter Ansicht, sobald die Erklärung bei der Gemeinschaft eingeht. Der Verwaltervertrag endet damit nicht von selbst, sondern nach seinen eigenen Regeln. Ob noch Vergütung geschuldet ist oder Schadensersatz in Frage kommt, prüft im Streitfall ein Rechtsanwalt.
Schritt 2: Versammlung einberufen
Solange der Verwalter im Amt ist, lädt er ein. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Abs. 4 WEG).
Schritt 3: Übergangszeit überbrücken
Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, vertreten die Wohnungseigentümer sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Im Alltag ist das schwerfällig. Halten Sie die Übergangszeit deshalb kurz und behalten Sie Zahlungen, Versicherungen und Notfälle im Blick.
Schritt 4: Neuen Verwalter bestellen
Holen Sie Angebote ein, vereinbaren Sie Ortstermine und lassen Sie die Bewerber sich vorstellen. Jeder Eigentümer kann einen zertifizierten Verwalter verlangen, Ausnahmen gibt es nur für sehr kleine, selbst verwaltete Gemeinschaften. Kommt kein Beschluss zustande, bleibt als letztes Mittel die Beschlussersetzungsklage beim Gericht (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Dafür empfehlen wir anwaltliche Hilfe.
Unser Angebot
Was wir in dieser Lage anbieten
Wenn Ihr Verwalter aufhört, zählt vor allem, dass die Gemeinschaft schnell wieder handlungsfähig ist. Wir sagen Ihnen früh und verbindlich, ab wann wir übernehmen können.
Den vollständigen Ablauf mit Zeitplan finden Sie unter Verwalterwechsel, die laufende Verwaltung unter WEG-Verwaltung und für kleine Häuser unter Kleine WEG. Was das kostet, steht auf der Seite Kosten. Wie unsere Abrechnungen aussehen, zeigen die Musterunterlagen.
- Antwort innerhalb von 24 Stunden an Werktagen, per Telefon oder E-Mail.
- Ortstermin am Haus mit Beirat oder Eigentümern.
- Angebot innerhalb von 48 Stunden nach Eingang Ihrer Unterlagen, mit Leistungsverzeichnis und Vertragsentwurf.
- Vorstellung in Ihrer Versammlung, auf Wunsch vorab beim Beirat.
- Übergabe mit Protokoll.
Was Sie sofort sichern sollten
Bitten Sie den bisherigen Verwalter um diese Unterlagen, am besten anhand einer Liste, die er bei der Übergabe abzeichnet. Die vollständige Checkliste für die spätere Übergabe steht auf der Seite zum Verwalterwechsel.
- Eigentümerliste mit Anschriften, ohne sie kann niemand zur Versammlung einladen
- Zugänge zu den Konten der Gemeinschaft und der aktuelle Stand der Erhaltungsrücklage
- Beschluss-Sammlung und Niederschriften der letzten Versammlungen
- Verträge mit Laufzeiten, etwa für Hausmeister, Reinigung, Winterdienst und Wartung
- Versicherungspolicen und offene Schadensfälle
- Schlüssel, Schließplan und die Liste offener Aufträge
- Laufende Fristen, etwa für Gewährleistung, Wartung und technische Prüfungen
So bleibt das Haus in der Übergangszeit versorgt
- Anlaufstelle
- Bestimmen Sie im Beirat oder unter den Eigentümern eine Person, an die sich Eigentümer, Bank und Handwerker wenden. Eine feste Anlaufstelle verhindert, dass Aufträge doppelt vergeben werden oder liegen bleiben.
- Zahlungen
- Prüfen Sie, ob Hausgeld-Lastschriften, Strom, Wasser und Versicherungsbeiträge weiterlaufen. Klären Sie mit der Bank, wer über das Konto der Gemeinschaft verfügen darf, solange kein Verwalter bestellt ist.
- Notfälle
- Legen Sie fest, wer bei Wasserschaden, Heizungsausfall oder Sturmschaden einen Handwerker ruft. Hängen Sie Name und Telefonnummer im Treppenhaus aus.
- Verträge
- Vertragspartner von Hausmeister, Reinigung und Wartungsfirmen ist in der Regel die Gemeinschaft, die Leistungen laufen also weiter. Klären Sie trotzdem, wer Rechnungen prüft und bezahlt.
- Winterdienst
- In Schwäbisch Hall müssen Gehwege werktags bis 7 Uhr und sonn- und feiertags bis 8 Uhr geräumt und gestreut sein. Hat bisher der Verwalter den Dienst beauftragt, klären Sie, wer das jetzt übernimmt.
- Abrechnung
- Vermietende Eigentümer brauchen die Jahresabrechnung der Gemeinschaft für ihre Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss. Sprechen Sie früh an, wer das abgelaufene Jahr abrechnet.
Rückruf
Lieber kurz sprechen?
Manches klärt sich am Telefon schneller. Rufen Sie uns an, oder hinterlassen Sie Name und Nummer, dann rufen wir Sie zurück.
Mo bis Fr 9:00 bis 17:00 Uhr
Antwort innerhalb von 24 Stunden an Werktagen.
Häufige Fragen
Was jetzt oft gefragt wird
Unser Verwalter hört auf. Wer lädt jetzt zur Versammlung ein?
Solange der Verwalter im Amt ist, lädt er ein. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, können der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Die Einladung erfolgt in Textform, die Frist soll mindestens drei Wochen betragen.
Gibt es weder Beirat noch ermächtigten Eigentümer, holen Sie früh anwaltlichen Rat ein. Bis ein neuer Verwalter bestellt ist, vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG).
Wann kann unsere Gemeinschaft den Verwalter abberufen?
Jederzeit. Einen besonderen Grund verlangt das Gesetz dafür nicht. Der Vertrag mit dem bisherigen Verwalter endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEG).
Die Abberufung beschließt die Versammlung. Sie muss dafür in der Einladung als Punkt der Tagesordnung genannt sein. Ohne Versammlung geht es nur, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 2 und 3 WEG). Sinnvoll ist es, im selben Termin den neuen Verwalter zu bestellen, damit die Gemeinschaft keinen Tag ohne Verwalter ist.
Welche Unterlagen brauchen Sie für ein Angebot?
Für eine Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die letzte Jahresabrechnung, den aktuellen Wirtschaftsplan, also die Planung von Hausgeld und Ausgaben, und die Zahl der Wohnungen, Gewerbeeinheiten und Stellplätze. Bei einem Wechsel kommen der bestehende Verwaltervertrag und die Beschluss-Sammlung dazu.
Für ein Mietshaus genügen zunächst Zahl und Art der Einheiten, die Heizungsart und die letzte Betriebskostenabrechnung. Namen von Mietern brauchen wir für das Angebot nicht. Fehlt etwas, fangen wir trotzdem an: Im Erstgespräch klären wir, was wirklich nötig ist.
Wir kommen kurzfristig zum Ortstermin.
Rufen Sie an oder bitten Sie um Rückruf. Wir klären mit Ihnen, was jetzt zuerst zu tun ist.
Oder direkt: 01567 9834824