Neubau und Erstverwaltung
Erstverwaltung für Neubau-Eigentümergemeinschaften und Bauträger
Ein guter Start entscheidet über Jahre. Wir rechnen das Hausgeld vor dem Vertrieb durch, richten die Gemeinschaft sauber ein und sind ab der Übergabe für die Eigentümer da.
Lieber telefonieren? 01567 9834824 Mo bis Fr 9:00 bis 17:00 Uhr
- Antwort innerhalb von 24 Stunden an Werktagen
- Ihr Angebot innerhalb von 48 Stunden nach Eingang Ihrer Unterlagen.
- Jahresabrechnung der Gemeinschaft bis spätestens 30. Juni des Folgejahres. Das Gesetz nennt keine feste Frist, vermietende Eigentümer brauchen die Zahlen aber rechtzeitig für ihre Mieter.
- Über den gesetzlichen Vermögensbericht hinaus legen wir jeder Jahresabrechnung Kopien der Kontoauszüge zum Jahresende bei und zeigen den Abgleich für jedes Konto der Gemeinschaft.
Worum es geht
Unsere Rolle offen gesagt: Als Verwalter sind wir der Gemeinschaft verpflichtet, nicht dem Bauträger. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären die Erwerber oder ein Sachverständiger, den sie beauftragen; wir begleiten den Termin und dokumentieren. Mängel verfolgt die Gemeinschaft nach Beschluss, mit Sachverständigen und Rechtsanwalt.
Für Bauträger beginnt die Arbeit lange vor der Übergabe. Käufer fragen schon im Vertrieb, wie hoch das Hausgeld wird, also die monatliche Vorauszahlung jedes Eigentümers an die Gemeinschaft. Wir kalkulieren es aus Ihren Planungsunterlagen: Erhaltungsrücklage für künftige Reparaturen, Versicherung, Wartung, Energie und Verwaltung. Dazu liefern wir einen Wirtschaftsplan-Entwurf für das Exposé. Je genauer diese Zahlen vor dem Notartermin sind, desto weniger Überraschungen gibt es nach dem Einzug.
Unsere Zusage: Leistungen vor der Übergabe, etwa Hausgeld-Kalkulation und Wirtschaftsplan-Entwurf, berechnen wir dem Bauträger gesondert, und diese Vergütung legen wir den Käufern offen. Nach unserer Bestellung nehmen wir vom Bauträger kein Geld mehr an. Ab dann ist allein die Gemeinschaft unser Auftraggeber.
Für Käufer zählt die Zeit nach dem Einzug: Konten, Versicherungen und Wartungsverträge müssen stehen, die erste Eigentümerversammlung will vorbereitet sein, und die Fristen für Mängelansprüche laufen. Wir führen sie in einem Fristenkalender der Gemeinschaft, damit keine Frist unbemerkt abläuft.
Leistungsumfang
Was wir übernehmen
Für Bauträger
Einbindung vor dem Vertriebsstart
Ein erstes Gespräch, sobald Teilungserklärung und Baubeschreibung im Entwurf vorliegen.
Hausgeld-Kalkulation
Je Wohnung, mit Erhaltungsrücklage, Versicherung, Wartung, Energie und Verwaltung, nachvollziehbar für Ihre Käufer.
Wirtschaftsplan-Entwurf
Ein erster Wirtschaftsplan für Exposé und Kaufunterlagen, abgestimmt auf die Haustechnik.
Entwurf des Verwaltervertrags
Passend zur Teilungserklärung, mit Leistungsverzeichnis und einer Laufzeit, die die Höchstdauer der ersten Bestellung einhält.
Hinweise zur Gemeinschaftsordnung
Praktische Hinweise aus Sicht der Verwaltung, etwa ob Kostenverteilung, Stellplätze und Ladepunkte im Alltag abrechenbar sind. Formulierung und rechtliche Prüfung der Gemeinschaftsordnung übernehmen Ihr Notar oder Ihr Rechtsanwalt.
Wartungs- und Betreiberkonzept
Welche Anlage wann geprüft und gewartet werden muss: Heizung, Lüftung, Aufzug, PV-Anlage und Ladepunkte.
Willkommensmappe für Käufer
Ansprechperson, Hausordnung, Zählerstände, Wartungsanleitungen und die ersten Termine auf wenigen Seiten.
Für Käufer
Einrichtung der Verwaltung
Buchhaltung, Hausgeld-Einzug und Stammdaten aller Eigentümer, bevor die ersten Käufer einziehen.
Erste Eigentümerversammlung
Einladung, Tagesordnung mit den ersten Beschlüssen, Leitung der Versammlung und Niederschrift.
Erster Wirtschaftsplan
Auf Grundlage der Kalkulation, nach dem ersten Betriebsjahr mit echten Verbrauchswerten überprüft.
Versicherungen und Wartungsverträge
Gebäudeversicherung und Haftpflicht der Gemeinschaft im Blick, Wartungsverträge nach dem Betreiberkonzept.
Bauunterlagen übernehmen
Pläne, Baubeschreibung, Abnahmeprotokolle, Wartungsanleitungen und Herstellerunterlagen geordnet übernehmen.
Fristen für Mängelansprüche
Jede Frist für Ansprüche am Gemeinschaftseigentum im Fristenkalender, mit Erinnerung rechtzeitig vor Ablauf.
Sonderleistungen
Begleitung von Abnahmen
Wir begleiten Erwerber und ihren Sachverständigen bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums und dokumentieren den Zustand mit Fotos und Protokoll.
Mängelerhebung und Mängelverfolgung
Nach Beschluss der Gemeinschaft, mit Sachverständigen und Rechtsanwalt. Wir bereiten Beschluss, Unterlagen und Fristen vor.
Wohnungsübergaben
Übergabe jeder Wohnung an den Käufer mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsselliste.
Erstvermietung
Vermietung der Wohnungen von Käufern, die nicht selbst einziehen: Miethöhe, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Vertrag.
Welche Leistungen pauschal enthalten sind, steht verbindlich in unserem Angebot und im Leistungsverzeichnis. Sonderleistungen berechnen wir nur bei Anfall, als Pauschale oder nach Stundensatz laut Leistungsverzeichnis. Den Stundensatz rechnen wir minutengenau ab.
Ab 26 € brutto je Einheit und Monat (21,85 € netto), für Gemeinschaften ab 10 Einheiten. Details auf der Seite Kosten
Ablauf
So beginnt die Zusammenarbeit
Schritt 1: Erstgespräch vor Vertriebsstart
Sie geben uns den Entwurf der Teilungserklärung, die Baubeschreibung, die Wohnflächen- und Miteigentumsliste, Angaben zur Haustechnik und den geplanten Vertriebsstart. Wir klären mit Ihnen den Zeitplan bis zur Fertigstellung. Unser Angebot erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden nach Eingang Ihrer Unterlagen.
Schritt 2: Hausgeld-Kalkulation
Sie erhalten Kalkulation und Wirtschaftsplan-Entwurf, rechtzeitig für Exposé und die ersten Beurkundungen.
Schritt 3: Entwurf Verwaltervertrag
Passend zur Teilungserklärung, mit Leistungsverzeichnis und einer Laufzeit von höchstens drei Jahren für die erste Bestellung.
Schritt 4: Bestellung
Die erste Bestellung erfolgt je nach Projekt schon mit der Teilungserklärung oder später durch Beschluss der Eigentümer.
Schritt 5: Einrichtung
Buchhaltung, Hausgeld-Einzug, Versicherungen und Wartungsverträge stehen, bevor die ersten Käufer einziehen.
Schritt 6: Erste Versammlung
Wir laden ein und leiten die erste Versammlung: Wirtschaftsplan, Hausordnung, Wahl des Verwaltungsbeirats und erste Aufträge.
Schritt 7: Übergabe und Fristen
Bauunterlagen und Wartungsanleitungen gehen geordnet an uns, alle Fristen für Mängelansprüche stehen im Fristenkalender.
Region
Was das in Schwäbisch Hall und Hohenlohe heißt
- Schwäbisch Hall
- Im Stadtquartier Bahnhofsareal ist Baufeld B1 im Bau, B3 und B4 sind vermarktet, B2 und B5 folgen. Weitere Wohngebiete sind Grundwiesen II in Hessental, der Nördliche Hallweg in Sulzdorf und Am Sonnenrain III.
- Crailsheim
- In der Grundwegsiedlung Altenmünster entstehen im 2. Bauabschnitt Hybridhäuser als Mehrfamilienhäuser und 17 Modulhäuser mit je 1 bis 3 Wohnungen für kleine Bauherrengemeinschaften (Bekanntmachung vom 29.01.2026).
- Ilshofen
- Die Ilshofener Höhe hat 10 Bauplätze für dreigeschossige Mehrfamilienhäuser. Die Stadt verlangt den Baubeginn binnen eines Jahres und die Fertigstellung binnen zwei Jahren (Stand 02.11.2026). Mehr zum Ort: Leistungsgebiet Ilshofen.
- Öhringen und Künzelsau
- Öhringen nennt die Baugebiete Limespark, Gartenbühl I in Baumerlenbach und Göckes I in Michelbach am Wald. Künzelsau plant am Stadtrand das Gebiet „Wohnen am Wartberg“.
Recht kompakt
Was rechtlich gilt
§ 26 Abs. 2 und 3 WEG
Erste Bestellung höchstens drei Jahre
Die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums darf höchstens drei Jahre dauern, jede spätere höchstens fünf. Die Gemeinschaft kann ihren Verwalter jederzeit abberufen; der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate danach.
§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Angemessene Erhaltungsrücklage
Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine Mindesthöhe nennt das Gesetz nicht, deshalb kalkulieren wir sie nach Bauteilen und Haustechnik.
§ 20 Abs. 2 WEG
Ladepunkte und Steckersolar später
Käufer können später angemessene bauliche Veränderungen verlangen, etwa für das Laden von E-Fahrzeugen, Steckersolargeräte oder Barrierefreiheit. Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft. Leerrohre und Leistungsreserven lassen sich im Bau einfacher vorsehen als danach.
Häufige Fragen
Was oft gefragt wird
Alle FragenSie wurden vom Bauträger vorgeschlagen. Auf wessen Seite stehen Sie?
Auf der Seite der Gemeinschaft. Als Verwalter sind wir der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, nicht dem Bauträger; sie ist auch unser Vertragspartner. Mängel am Gemeinschaftseigentum verfolgt die Gemeinschaft nach einem Beschluss mit Sachverständigen und Rechtsanwalt, wir bereiten das vor und setzen es um. Die erste Bestellung ist auf höchstens drei Jahre begrenzt, abberufen kann die Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit.
Wie lange darf der erste Verwalter einer neuen Gemeinschaft bestellt werden?
Höchstens drei Jahre. Diese Grenze gilt für die erste Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum, also typischerweise für den ersten Verwalter eines Neubaus. Jede spätere Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt. Unabhängig davon kann die Gemeinschaft ihren Verwalter jederzeit abberufen; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Für Käufer heißt das: Spätestens nach drei Jahren entscheidet die Gemeinschaft selbst, wer sie weiter verwaltet.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keine Mindesthöhe (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Erneuerungen anspart. Was angemessen ist, hängt von Alter, Zustand und Technik des Hauses ab.
In einer bundesweiten Befragung von 302 Verwaltungen im April 2025 hielten 88,9 % die Rücklagen ihrer Gemeinschaften für nicht ausreichend, um eine umfassende energetische Sanierung aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Verlässlicher als jede Faustregel ist ein Erhaltungsplan: Er zeigt, welches Bauteil wann fällig wird und was es voraussichtlich kostet.
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