Technisches Objekt­management und Sanierungs­begleitung

Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt im Wesentlichen ab dem 29.07.2026 und löst das bisherige Heizungsrecht ab. Die 65-Prozent-Regel entfällt. Eigentümer wählen die Heizung frei: Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse, Hybrid oder weiterhin Gas und Öl.

Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt eine Biotreppe: mindestens 10 % biogene Brennstoffe oder Wasserstoff ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. In vermieteten Wohnungen bestehender Gebäude tragen Vermieter und Mieter bei solchen Heizungen die CO2-Kosten und Netzentgelte ab 01.01.2028 je zur Hälfte (§ 5a CO2KostAufG). Vor einem Tausch lohnt der Blick in den Wärmeplan, in Schwäbisch Hall etwa auf die Eignungsgebiete für Wärmenetze.

Ja. Geräte, die bis zum 01.12.2021 eingebaut wurden und nicht fernablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Ausnahmen gelten bei technischer Unmöglichkeit, unverhältnismäßigem Aufwand oder unbilliger Härte.

Fehlt die Fernablesbarkeit oder die monatliche Verbrauchsinformation, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten jeweils um 3 % kürzen. Zwischen Wohnungseigentümern und Gemeinschaft gilt dieses Kürzungsrecht nicht (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Kleinere Reparaturen beauftragt der Verwalter im Rahmen der laufenden Erhaltung selbst. Ein verbreiteter Mustervertrag zählt bauliche Maßnahmen bis 5 % des Gesamtwirtschaftsplans für die laufende Erhaltung, mindestens aber bis 3.000 €, zur Grundleistung. Unsere Wertgrenze legen wir im Vertrag fest.

Größere Maßnahmen beschließt die Gemeinschaft. Wir holen Vergleichsangebote ein, bereiten den Beschluss vor und koordinieren die Ausführung als besondere Leistung. Planung und Bauüberwachung übernimmt ein Architekt oder Fachplaner, den die Gemeinschaft beauftragt.

Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen für das Laden von Elektrofahrzeugen und für Steckersolargeräte, oft Balkonkraftwerk genannt, verlangen. Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft (§ 20 Abs. 2 WEG).

So gehen wir vor: Wir nehmen den Antrag des Eigentümers auf, lassen die Technik mit einer Fachfirma oder dem Netzbetreiber prüfen, bereiten die Beschlussvorlage über die Durchführung vor und dokumentieren die Umsetzung. In einem Mietshaus prüfen wir solche Wünsche Ihrer Mieter und bereiten Ihre Entscheidung vor.

Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keine Mindesthöhe (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Erneuerungen anspart. Was angemessen ist, hängt von Alter, Zustand und Technik des Hauses ab.

In einer bundesweiten Befragung von 302 Verwaltungen im April 2025 hielten 88,9 % die Rücklagen ihrer Gemeinschaften für nicht ausreichend, um eine umfassende energetische Sanierung aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Verlässlicher als jede Faustregel ist ein Erhaltungsplan: Er zeigt, welches Bauteil wann fällig wird und was es voraussichtlich kostet.